Zoneamento exclusivo - Exclusionary zoning

Zoneamento exclusivo é o uso de decretos de zoneamento para excluir certos tipos de uso da terra de uma determinada comunidade, especialmente para regular a diversidade racial e econômica. Nos Estados Unidos, as ordenanças de zoneamento de exclusão são padrão em quase todas as comunidades. O zoneamento exclusivo foi introduzido no início dos anos 1900, normalmente para evitar que minorias raciais e étnicas se mudassem para bairros de classe média e alta. Os municípios usam o zoneamento para limitar a oferta de unidades habitacionais disponíveis, por exemplo, proibindo residências multifamiliares ou estabelecendo requisitos de tamanho mínimo de lote. Essas ordenanças aumentam os custos, tornando menos provável que grupos de baixa renda se mudem. Taxas de desenvolvimento para variação (uso da terra) , uma licença de construção , um certificado de ocupação , um custo de registro (legal) , licenças especiais e desenvolvimento de unidades planejadas os pedidos de novas moradias também elevam os preços a níveis inacessíveis para pessoas de baixa renda.

As políticas de uso exclusivo da terra exacerbam a segregação social ao impedir qualquer integração racial e econômica , diminuem a oferta total de moradias de uma região e aumentam os preços das moradias. Da mesma forma, regiões com muita segregação econômica canalizam alunos de baixa renda para escolas de baixo desempenho, gerando diferenças de desempenho educacional. Uma pesquisa abrangente em 2008 descobriu que mais de 80% das jurisdições dos Estados Unidos impuseram requisitos mínimos de tamanho de lote de algum tipo para seus habitantes. Essas leis continuam a reforçar as práticas discriminatórias de habitação nos Estados Unidos.

História

Estados Unidos

Por volta da virada do século 20, um rápido processo de urbanização e fluxo de imigrantes transformou o país. Os cidadãos das classes média e alta começaram a encontrar uma diversidade maior do que antes e muitas cidades começaram a implementar as primeiras políticas de zoneamento excludentes. Em 1908, Los Angeles adotou a primeira lei de zoneamento em toda a cidade para proteger áreas residenciais de incômodos industriais. No entanto, o famoso planejador urbano Yale Rabin observou "O que começou como um meio de melhorar o ambiente físico arruinado em que as pessoas viviam e trabalhavam" tornou-se "um mecanismo para proteger os valores das propriedades e excluir os indesejáveis". Em 1910, Baltimore promulgou a primeira lei de zoneamento racial e a prática se espalhou rapidamente. Muitos dos primeiros regulamentos proibiam diretamente as minorias raciais e étnicas de residirem na comunidade até que o zoneamento racial explícito fosse declarado inconstitucional em 1917. Apesar da inconstitucionalidade de tais medidas explícitas, os decretos de exclusão continuaram a ganhar popularidade em todo o país. E apesar da resistência de povos excluídos e ativistas, essas ordenanças ainda são amplamente utilizadas em todo o país.

Dada a maior utilização do zoneamento excludente, o governo federal dos Estados Unidos finalmente abordou a questão com a promulgação da Lei de habilitação de zoneamento estadual padrão de 1922. Essa legislação estabeleceu a estrutura institucional para decretos de zoneamento. Ele delegou o poder de uso da terra às autoridades locais para a conservação do bem-estar da comunidade e forneceu diretrizes para o uso de regulamentação apropriada. À luz desses desenvolvimentos, a Suprema Corte considerou a constitucionalidade do zoneamento no caso histórico de 1926 de Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co .. O tribunal acabou aceitando o zoneamento como um meio aceitável de regulamentação da comunidade. Após esse veredicto, o número de municípios com legislação de zoneamento multiplicou-se de 368 em 1925 para mais de 1.000 em 1930.

Após o fim da Segunda Guerra Mundial e o subsequente processo de suburbanização do país , as políticas de zoneamento excludente experimentaram um aumento em complexidade, rigor e prevalência, à medida que os suburbanos tentavam proteger com mais eficácia suas novas comunidades. Muitas pessoas romperam os laços com a cidade e seus elementos indesejados enquanto buscavam sua utopia suburbana. Eles temiam que esses mesmos elementos da cidade de que eles escaparam os seguissem para os subúrbios se não fossem controlados. Assim, os brancos de classe média e abastados, que constituíam a maioria dos habitantes dos subúrbios, empregaram com maior frequência medidas de prevenção da integração de imigrantes e minorias. Como resultado do protecionismo recém-descoberto dos residentes, o número de jurisdições com tais decretos aumentou para mais de 5.200 em 1968.

Enquanto os brancos abastados habitavam principalmente os subúrbios, os residentes da cidade restantes, principalmente minorias empobrecidas, enfrentaram obstáculos substanciais à riqueza. Muitos atribuíram seu estado precário à exclusão dos subúrbios. Em resposta, uma enxurrada de casos de zoneamento de exclusão foi apresentada à Suprema Corte na década de 1970 que acabaria por determinar o destino da tática. A Suprema Corte ficou do lado dos proponentes do zoneamento excludente quase por unanimidade, o que praticamente interrompeu qualquer movimento de reforma do zoneamento. A capacidade das minorias e outras populações excluídas de desafiar o zoneamento excludente tornou-se essencialmente inexistente, permitindo a continuidade inabalável da política hoje.

Enquadramento jurídico

Descrição

Os tribunais americanos, historicamente, valorizam muito os direitos de propriedade individual . No entanto, mais recentemente, a preocupação com o bem-estar geral da comunidade começou a ter precedência, desculpando a maioria das medidas de zoneamento excludentes. As comunidades têm liberdade para decretar políticas de acordo com os objetivos de bem-estar da comunidade, mesmo no caso de infringirem os direitos de propriedade de um indivíduo específico. Os tribunais também decidem regularmente como se o poder regulador municipal emanasse de seu papel como agentes das famílias locais, e não do governo. A regulamentação foi equiparada a alguma forma de 'força de mercado' em vez de 'força do estado', permitindo assim que as políticas contornassem muitas questões de justificativa exigidas para a promulgação da política do estado. Por exemplo, eles não precisaram provar que suas políticas beneficiam o bem-estar da sociedade em geral. Em vez disso, eles poderiam simplesmente promulgar regulamentações com base apenas em que era sua prerrogativa como um agente do mercado, independentemente de quaisquer efeitos adversos sobre os outros. Portanto, os mecanismos de exclusão puderam perdurar, já que as reclamações sobre os efeitos negativos sobre a população excluída acabaram se tornando nulas e irrelevantes.

História de caso

Buchanan v. Warley 1917: Um decreto da cidade de Louisville que proíbe a venda de propriedades a afro-americanos foi levado ao tribunal. Em última análise, foi declarado que esse zoneamento racial era inconstitucional e uma violação da liberdade de contrato dos indivíduos . Como resultado, as ordenanças não eram mais capazes de rejeitar explicitamente certos tipos de pessoas, mas agora eram forçadas a recorrer a meios mais sutis de exclusão.

Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. 1926: A empresa Ambler Realty acusou a Village of Euclid de privar sua liberdade com a proibição de usos industriais. A proibição da indústria reduziu o valor da terra da empresa de US $ 10.000 para US $ 2.500 por acre e minou o direito da empresa de governar sua própria propriedade. Os funcionários do tribunal, no entanto, apoiaram a aldeia e apoiaram a lei com base em que era uma delegação justa e razoável do poder de polícia do estado. Os municípios, decidiu o tribunal, têm o direito de regular a propriedade da comunidade quando ela reflete os melhores interesses de seus constituintes. Essa decisão histórica estabeleceria a base constitucional para todas as futuras políticas de zoneamento excludentes.

Belle Terre et al. v. Boras et al. 1974 : Um grupo de seis estudantes universitários não aparentados que vivem juntos desafiou uma lei do bairro que restringia a residência na unidade a não mais do que dois indivíduos não aparentados. O caso diferia do de Euclides pelo fato de não haver uso de terrenos residenciais ou tipo estrutural em questão. Em vez disso, tratou da constitucionalidade da regulamentação direta da ocupação. Por fim, o tribunal sancionou essa variedade de ordenanças. A busca da homogeneidade por uma comunidade era autojustificadora, dizia a lógica do tribunal, contanto que não houvesse discriminação explícita de classe ou racial. A decisão deles dependeu da visão de que a definição de família de uma área é aceitável, desde que exista uma base racional para a determinação. Não é da competência de um juiz anular tais decisões legislativas. Implícito na decisão do caso está a permissão para regulamentações de zoneamento excludentes para tentar preservar a identidade no contexto de composições familiares. Assim, dada a decisão anterior da Aldeia de Euclides, os municípios passaram a ter o direito de legislar tanto sobre a propriedade externa quanto sobre as características dos habitantes internos.

Warth v. Seldin 1975: Indivíduos de baixa renda e uma organização habitacional sem fins lucrativos processaram um subúrbio do estado de Nova York alegando que os princípios de exclusão da comunidade aumentavam seus custos de moradia. Em última análise, o tribunal afirmou que qualquer dano é uma consequência generalizada da economia imobiliária, e não um resultado específico dos regulamentos do subúrbio. Portanto, uma vez que os elevados custos da moradia não podiam ser atribuídos diretamente a uma determinada política de exclusão, o tribunal decidiu a favor da portaria do subúrbio. A legislação específica não seria responsabilizada por quaisquer efeitos gerais que ela possa ter promovido. Portanto, os mecanismos de exclusão podem se expandir sem a ameaça de ações judiciais de populações recusadas.

Exemplos

Restrições ao fornecimento de unidades habitacionais

Os municípios muitas vezes impõem controles de densidade em terras utilizáveis ​​com a intenção de limitar o número de indivíduos que viverão em sua área específica. Esse processo nega o acesso da vizinhança a certos grupos, limitando a oferta de unidades habitacionais disponíveis. Tais preocupações podem se manifestar em medidas que proíbem residências multifamiliares , limitando o número de pessoas por unidade de terreno e exigindo requisitos de tamanho de lote. A maioria dos terrenos baldios tem um zoneamento excessivo, pois contém regulamentos excessivos que impedem a construção de moradias menores e mais acessíveis. Nos subúrbios de Fairfield County, Connecticut, em Nova York, por exemplo, 89% das terras são classificadas para zoneamento residencial de mais de um acre. Este tipo de regulamentação garante que os empreendimentos habitacionais sejam de densidade adequadamente baixa. Essas ordenanças podem, coletivamente, aumentar os custos de 2 a 250%, dependendo de sua extensão. Com custos tão altos, grupos de baixa renda são efetivamente excluídos do mercado habitacional da comunidade.

Aumentos de custos diretos

Outro meio pelo qual o zoneamento de exclusão e ordenanças relacionadas contribuem para a exclusão de certos grupos é por meio da imposição de custos diretos aos residentes da comunidade. Na década de 1970, os municípios estabeleceram medidas determinando aos desenvolvedores maior responsabilidade no fornecimento e manutenção de muitos recursos básicos do bairro, como escolas, parques e outros serviços relacionados. Os incorporadores incorrem em custos excedentes por essas obrigações mencionadas, que são então repassados ​​aos consumidores na forma de taxas ou títulos financeiros . Por exemplo, muitos empreendimentos mais recentes cobram taxas recreativas mensais para financiar as instalações da comunidade. Além disso, os regulamentos de zoneamento restritivos tornaram o processo de aprovação para desenvolvimento mais árduo e extenso. O aumento da burocracia e da burocracia significa que os desenvolvedores agora encontram uma miríade de taxas para variações (uso da terra) , uma licença de construção , um certificado de ocupação , um custo de registro (legal) , licenças especiais e aplicações de desenvolvimento de unidades planejadas. As taxas não apenas diminuem os lucros do construtor, mas também prolongam o processo de desenvolvimento, o que drena ainda mais os recursos da empresa. Assim como acontece com as necessidades de recursos da comunidade, esses custos extras são inevitavelmente entregues aos compradores de imóveis. Todas essas taxas se acumulam e elevam os preços unitários a níveis inacessíveis para pessoas de baixa renda.

Motivações

Fiscal

A exclusão de certos tipos de indivíduos salvaguarda as finanças públicas da comunidade e o valor da propriedade do indivíduo . Os residentes de baixa renda geralmente demandam mais recursos públicos do que contribuem com impostos. Além disso, dada a discrepância entre a arrecadação de serviços públicos e a produção de impostos, os residentes mais ricos precisarão subsidiar esses habitantes, o que força os habitantes mais ricos a pagar impostos extras sem receber nenhum benefício adicional direto para si próprios. Além disso, a entrada de residentes de baixa renda ameaça os valores de propriedade de uma comunidade. À medida que os níveis de renda mediana do bairro diminuem, outros podem perceber a área como se deteriorando e menos desejável. Portanto, a valorização da unidade também pode sofrer um declínio, causando perdas monetárias para o proprietário. Constatou-se que os proprietários de propriedades recebem uma recompensa pela exclusão de famílias de baixa renda e minorias na forma de aumento do valor da propriedade e receitas fiscais. Portanto, a fim de evitar esse processo de subsídio e aumentar seus próprios ativos monetários, os indivíduos da classe alta promulgam regulamentos que proíbem o acesso à vizinhança para grupos específicos.

Externalidades de densidade

A garantia do zoneamento exclusivo de densidades mais baixas impede algumas consequências potencialmente deletérias associadas ao aumento da densidade populacional . Mais pessoas em uma comunidade podem resultar em mais congestionamento de tráfego, o que pode interferir na qualidade de vida dos habitantes originais. Populações maiores podem levar a tensões em recursos ambientais potencialmente limitados ou vulneráveis, como água ou ar, se a forma urbana for projetada de forma dependente do automóvel.

Exclusão

Alguns suburbanos também defendem políticas de zoneamento excludentes com base na simples motivação de excluir grupos diferentes, independentemente de quaisquer efeitos negativos que eles possam impor. Alguns pesquisadores atribuem parcialmente as políticas ao preconceito de classe ou racial, já que os indivíduos geralmente preferem viver em comunidades homogêneas de pessoas semelhantes a eles. Outros afirmam que a raça é meramente uma representação e que as classes altas e os brancos estereotipam bairros gerais contendo certos grupos, em vez dos membros individuais do grupo especificamente. Essas áreas são estigmatizadas por sua correlação percebida com alto índice de criminalidade, educação de baixa qualidade e baixos valores de propriedade. Além disso, a entrada de residentes heterogêneos pode ter graves ramificações políticas. Se um número suficiente de indivíduos de baixa renda, que normalmente diferem em ideologia política, se transferem para a comunidade, podem acumular poder político suficiente para ofuscar o contingente tradicional. Como tal, o eleitorado original é politicamente subjugado na própria comunidade em que costumava gozar do poder. Assim, brancos e classes altas desviam esses grupos por suas características inadequadas, ligação percebida com qualidades negativas da vizinhança e ameaça à política comunitária.

Efeitos

Estratificação racial / econômica

Composição racial da área de Chicago (censo de 2010)

As iniciativas de zoneamento exclusivo reduzem a presença de moradias para aluguel e de minorias étnicas em uma comunidade afetada. Apesar dos mandatos dos tribunais federais que proíbem a discriminação racial e econômica flagrante , muitos desses grupos menos afortunados encontraram obstáculos sistemáticos que impedem o acesso a áreas de renda mais alta. Estudos demonstraram que as jurisdições de renda mais alta e predominantemente de brancos geralmente adotam regulamentações de uso da terra mais restritivas. Como resultado, os grupos minoritários e de baixa renda estão essencialmente presos em bairros rigidamente segregados. A segregação residencial permaneceu constante entre os anos 1960 e 1990, apesar do progresso dos direitos civis, principalmente por causa de políticas dificultadoras que relegam certos grupos a áreas menos regulamentadas. Conseqüentemente, a prevalência de políticas de uso da terra excludentes exacerba a segregação social ao impedir qualquer integração racial e econômica.

Restritivas do ponto de vista da eficiência econômica, as regulamentações que limitam a densidade também diminuem a oferta total de moradias de uma região. Com a redução do estoque de moradias, a demanda do mercado pelas unidades é ampliada, elevando os preços. Junto com a oferta geral reduzida, a insistência em moradias unifamiliares também aumenta os custos de habitação individual, já que os proprietários devem contabilizar individualmente muitas benfeitorias do terreno (como calçadas, ruas, água e esgoto) que, de outra forma, poderiam ser compartilhadas entre mais habitantes, como em comunidades mais densas. Estudos em Maryland e no Distrito de Columbia descobriram que densidades mais altas cortam os custos de instalação de água e esgoto per capita em 50% e a instalação / manutenção de estradas em 67%. Além disso, incorporadores e proprietários residenciais devem implementar recursos de habitação caros para cumprir os mandatos de zoneamento jurisdicional. Por exemplo, requisitos de retrocesso (uso da terra) que são comumente usados ​​em todos os Estados Unidos aumentam os custos unitários totais de 6,1 a 7,8%.

Todos os fatores de uso da terra contribuem para o aumento dos preços das unidades habitacionais em comparação com comunidades menos regulamentadas. As comunidades que administram especificamente as ordenanças restritivas enfrentam custos de habitação mais elevados, como as áreas vizinhas. O zoneamento exclusivo afeta o mercado imobiliário regional geral, reduzindo a oferta total de unidades. Como há menos unidades disponíveis, a demanda por unidades aumentará, causando moradias mais caras em toda a área. No final das contas, a competição adicional e os custos resultantes se acumulam fazendo com que os mercados regionais com moradias estritamente regulamentadas tenham aluguéis 17% mais altos e preços 51% mais altos do que as áreas governadas com indulgência. Portanto, as regulamentações habitacionais evidentemente têm impactos significativos tanto na comunidade específica quanto nos gastos com habitação da região em geral.

Educação

A educação provou ser de vital importância para o bem-estar humano, pois pode promover rendas mais altas, melhor desempenho no mercado de trabalho, um status social mais elevado, maior participação da sociedade e melhoria da saúde. Junto com os benefícios individuais, a realização educacional nos Estados Unidos também tem a capacidade de promover maior prosperidade econômica regional e nacional, pois uma população instruída pode se adaptar melhor às tendências e condições econômicas globais. No entanto, há uma grande desigualdade educacional entre vários grupos, já que o aluno de baixa renda média frequenta uma escola que pontua no 42º percentil nos exames estaduais, enquanto o aluno médio de renda média e alta frequenta uma escola que pontua no 61º percentil no estado exames. As vastas diferenças no desempenho não podem ser explicadas assumindo diferenças hereditárias de grupo, pois a pesquisa empírica demonstrou que os contrastes genéticos simples são insuficientes para explicar as disparidades educacionais. Em vez disso, os fatores ambientais que envolvem a qualidade da escola também contribuem para o desempenho educacional.

Regiões com muita segregação econômica, o que, como observado anteriormente, parcialmente decorre do zoneamento excludente, também têm as maiores lacunas nas pontuações dos testes entre os alunos de baixa renda e outros estudantes. Os alunos de baixa renda estão presos a uma escolaridade inadequada, uma vez que suas condições econômicas limitam o acesso a escolas e educação de alto desempenho. Nas 100 maiores áreas metropolitanas dos Estados Unidos, os custos de moradia são 2,4 vezes mais altos para unidades zoneadas para escolas públicas de alto desempenho do que para aquelas zoneadas para escolas de baixo desempenho. Portanto, o zoneamento excludente serve para canalizar alunos de baixa renda para escolas de baixo desempenho, gerando diferenças de desempenho educacional.

Veja também

Referências