Bolha imobiliária - Housing bubble
Uma bolha imobiliária (ou bolha de preços de imóveis) é um dos vários tipos de bolhas de preços de ativos que ocorrem periodicamente no mercado. O conceito básico de uma bolha imobiliária é o mesmo de outras bolhas de ativos, consistindo em duas fases principais. Primeiro, há um período em que os preços das casas aumentam dramaticamente, impulsionados cada vez mais pela especulação. Na segunda fase, os preços das casas caem dramaticamente. As bolhas imobiliárias tendem a estar entre as bolhas de ativos com maior efeito sobre a economia real, porque são alimentadas por crédito, porque um grande número de famílias participa e não apenas investidores, e porque o efeito riqueza da habitação tende a ser maior do que para outros tipos de ativos financeiros.
Definição de bolha imobiliária
A maioria dos trabalhos de pesquisa sobre bolhas imobiliárias usa definições de preços de ativos padrão. Existem muitas definições de bolhas. A maioria deles são definições normativas, como a de Stiglitz (1990), que tentam descrever as bolhas como períodos de especulação, ou argumentam que as bolhas envolvem preços que não podem ser justificados pelos fundamentos. Exemplos são Palgrave (1926), Flood e Hodrick (1990), Shiller (2015), Smith e Smith (2006) e Cochrane (2010).
A definição de Stiglitz é: “... a intuição básica é direta: se a razão de o preço estar alto hoje é apenas porque os investidores acreditam que o preço de venda será alto amanhã - quando fatores 'fundamentais' não parecem justificar tal preço - então existe uma bolha. ” (Stiglitz 1990, p. 13)
Lind (2009) argumentou que precisávamos de uma nova definição de bolhas de preços no mercado imobiliário, uma definição “anti-Stiglitz”. O que ele quer dizer é que definições tradicionais como a de Stiglitz (1990), em que as bolhas são propostas como decorrentes de preços não determinados por fundamentos, são problemáticas. Isso ocorre principalmente porque o conceito “fundamentos” é vago, mas também porque esse tipo de definições nominais normalmente não se referem a um episódio de bolha como um todo - com um aumento e uma diminuição do preço. Lind afirma que a solução é definir uma bolha focando apenas no desenvolvimento específico dos preços e não no motivo pelo qual os preços se desenvolveram de determinada maneira. A definição geral de uma bolha seria então simplesmente: "Há uma bolha se o preço (real) de um ativo aumenta drasticamente em um período de vários meses ou anos e, em seguida, quase imediatamente cai drasticamente." (Lind 2009, p. 80)
Inspirado por Lind (2009), Oust e Hrafnkelsson (2017) criaram a seguinte definição de bolha imobiliária: “Uma grande bolha de preços imobiliários tem um aumento dramático nos preços reais, pelo menos 50% durante um período de cinco anos ou 35% durante um período de três período de um ano, seguido por uma queda dramática imediata nos preços de pelo menos 35%. Uma pequena bolha tem um aumento dramático nos preços reais, pelo menos 35% durante um período de cinco anos ou 20% durante um período de três anos, seguido por uma queda dramática imediata nos preços de pelo menos 20%. ”
Identificação de bolhas imobiliárias
Bolhas imobiliárias vs superfaturamento no mercado imobiliário
O superfaturamento pode ser considerado um indicador necessário, mas insuficiente de que existe uma bolha. O superfaturamento é definido de forma mais ampla do que uma bolha. Um ativo pode ter um preço superfaturado sem que haja uma bolha, mas você não pode ter uma bolha (positiva) sem um superfaturamento. O preço alto ou baixo pode ser simplesmente definido como um desvio do preço de equilíbrio. DiPasquale e Wheaton (1994) afirmam que: "De fato, parece normal que os preços das moradias se desviem do valor fundamental ou do preço de equilíbrio, uma vez que os mercados habitacionais se desobstruem gradualmente em vez de rapidamente no curto prazo."
Mayer (2011) investigou bolhas de preços de casas e descobriu que existem basicamente três abordagens que os pesquisadores usam quando investigam preços de casas diferentes do equilíbrio.
Primeiro, existe o método baseado em finanças, em que o preço da casa é igual aos aluguéis futuros descontados. Isso segue a mesma lógica ao realizar uma avaliação de ações; o preço das ações é igual à soma descontada de todos os dividendos futuros. A ideia é que o valor do patrimônio líquido seja igual aos dividendos descontados. A relação preço do aluguel e o custo do usuário da habitação são métodos que se enquadram neste método.
A segunda abordagem é comparar os custos de construção de novas moradias com os preços reais das moradias hoje. Muito do método de custo de construção tem sua base na teoria da curva de oferta e demanda. Se a demanda for baixa, isso resultará em preços residenciais mais baixos e menos construção de novas casas. Glaeser e Gyourko (2005) apontam que o mercado imobiliário é caracterizado por uma curva de oferta distorcida que é altamente elástica quando os preços estão iguais ou acima dos custos de construção. Caso contrário, a curva de oferta é altamente inelástica. A habitação pode ser construída rapidamente, mas como a habitação é um bem durável, a habitação velha não desaparece rapidamente. Assim, os preços das casas em mercados com crescimento lento ou negativo da demanda são limitados pelos custos de construção. A razão de custo de construção de preço e razão de custo de construção de preço são métodos que se enquadram neste método.
A última abordagem de Mayer (2011) é utilizar uma combinação de acessibilidade do preço da casa para derivar um modelo de equilíbrio. Freqüentemente, os preços das casas são comparados à renda (a renda é usada como variável proxy para acessibilidade). Se os preços das casas forem muito altos, as famílias não podem pagar o mesmo nível de serviços de habitação (acessibilidade). Simetricamente, quando os preços da habitação são baixos, as famílias podem pagar um nível mais elevado de serviços de habitação. A relação preço / rendimento, relação preço / salário, relação preço / rendimento familiar são exemplos deste método. Também existe um conjunto de diferentes medidas e índices de acessibilidade que examinam a evolução dos pagamentos de juros sobre a receita ou do custo da hipoteca sobre a receita. Além de usar o equilíbrio do preço da casa com base em medidas econômicas, também é possível usar técnicas estatísticas para identificar a tendência de preço de longo prazo, por exemplo, filtro HP.
Lista de verificação da bolha de Shiller (2010)
1. Aumentos bruscos no preço de um ativo, como imóveis ou ações
2. Grande entusiasmo do público com os referidos aumentos
3. Acompanhamento frenesi da mídia
4. Histórias de pessoas que ganham muito dinheiro, causando inveja entre pessoas que não são
5. Crescente interesse na classe de ativos entre o público em geral
6. Teorias da "nova era" para justificar aumentos de preços sem precedentes
7. Um declínio nos padrões de empréstimo
Grupos indicadores de bolha imobiliária de Lind (2009)
1. Pagamentos de juros em relação à renda para compradores de casas
- Os pagamentos de juros nominais em relação à receita vêm aumentando.
- O pagamento de juros nominais em relação à receita teria aumentado se os níveis históricos das taxas de juros fossem aplicados.
- O pagamento de juros reais em relação à receita vem aumentando.
- Os pagamentos reais de juros em relação à receita teriam aumentado se fossem aplicados os níveis históricos das taxas de juros.
2. Oferta de habitação
- Quanto mais fácil for aumentar a oferta, mais provável será o aumento do preço de uma parte de uma bolha.
3. Expectativas do comprador sobre os preços
- Os compradores esperam que os preços continuem subindo ou se estabilizando em um nível muito superior às tendências históricas.
- Os compradores acreditam que, mesmo em uma perspectiva de prazo médio (três a cinco anos), o investimento em habitação é quase isento de riscos.
4. Compradores assumindo riscos e impaciência
- As pessoas estão começando a ser proprietárias mais cedo ou com um nível de qualidade superior.
- Os compradores tendem a escolher alternativas de financiamento mais arriscadas do que antes.
- Os compradores estão amortizando menos do que antes.
5. Comportamento do banco
- Os bancos estão aumentando ou, pelo menos, não diminuindo as taxas de empréstimo para valor para os compradores no mercado imobiliário quando os preços aumentam. -Os bancos tornam-se mais liberais ao julgar a capacidade de crédito das famílias.
6. Comportamento especulativo
- Uma parcela maior de compradores de casas do que o normal está planejando vender novamente com bastante rapidez.
Outros indicadores de bolha imobiliária
Preços da habitação vs. taxa de vacância. Um grande número de vagas terá uma pressão baixista sobre os preços, uma vez que neste caso; a oferta excede a demanda (Geltner, Miller, Clayton, & Eichholtz, 2007). Alternativamente, o oposto: taxa de ocupação.
Preços reais da habitação vs. demografia. Se houver um influxo líquido de inquilinos, o custo de moradia pode aumentar (Englund, 2011).
Os preços da habitação vs. PIB podem ser usados se os dados sobre a renda não estiverem disponíveis, uma vez que as mudanças no PIB e na renda podem se correlacionar (Claussen, Jonsson, & Lagerwall, 2011).
O coeficiente empréstimo / valor (LTV) é um bom indicador do risco envolvido tanto para o credor quanto para o tomador. Quanto maior a proporção, maior é o risco (Kokko, 1999).
O rácio do serviço da dívida ou rácio de cobertura da dívida (DSCR), ou seja, o rácio de fundos disponíveis para o pagamento de juros e principal. Este é considerado um bom indicador do nível de risco envolvido (Joshi, 2006).
O rácio entre o empréstimo e o rendimento disponível não deve mudar ao longo do tempo. Um aumento acima da média de longo prazo indica que o mercado pode estar supervalorizado (Finocchinaro, Nilsson, Nyberg, & Soultanaeva, 2011).
Preços da habitação vs. taxas de juros. Se as taxas de juros aumentarem, será mais caro possuir um imóvel e, para compensar o custo mais alto para o usuário, pode-se esperar que o preço caia. (Englund, 2011).
Elevado e crescente crescimento dos preços das casas. Oust e Hrafnkelsson (2017)
Bolhas imobiliárias históricas
Grandes bolhas imobiliárias nos condados da OCDE 1970-2015
Mudança de preço antes / depois do pico | Mudança de preço antes / depois do pico | Mudança de preço antes / depois do pico | Mudança de preço antes / depois do pico | Mudança de preço antes / depois do pico | |||||
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País | Preço | Picos / depressões | Duração | Agregado | Agregado 5 anos | A. Média 5Y | 3 anos agregados | A. Média de 3 anos | 1 ano |
Finlândia | Aumentar | 1989-Q2 | 15 | 68,3% | 63,3% | 12,7% | 65,8% | 21,9% | 24,1% |
Finlândia | Outono | 1995-Q4 | 26 | -50,5% | -46,0% | -9,2% | 41,0% | -13,7% | -11,9% |
Irlanda | Aumentar | 2007-Q1 | 56 | 235,6% | 52,9% | 10,6% | 30,5% | 10,2% | 10,1% |
Irlanda | Outono | 1º trimestre de 2013 | 24 | -53,6% | -51,6% | -10,3% | -31,8% | -10,6% | -7,1% |
Países Baixos | Aumentar | 1978-Q2 | 33 | 138,9% | 94,4% | 18,9% | 69,0% | 23,0% | 6,5% |
Países Baixos | Outono | 1985-Q3 | 29 | -52,6% | -47,9% | -9,6% | -35,5% | -11,8% | -11,8% |
Nova Zelândia | Aumentar | 1974-Q3 | 18 | 66,2% | * 66,2% | 14,7% | 64,4% | 21,5% | 29,9% |
Nova Zelândia | Outono | 1980-Q4 | 25 | -39,4% | -34,7% | -6,9% | -22,7% | -7,6% | -9,2% |
Noruega | Aumentar | 1987-Q1 | 8 | 44,0% | 37,8% | 7,6% | 39,8% | 13,3% | 25,0% |
Noruega | Outono | 1993-Q1 | 24 | -45,5% | -41,2% | -8,2% | -28,6% | -9,5% | -2,3% |
África do Sul | Aumentar | 1984-Q1 | 21 | 55,1% | 54,9% | 11,0% | 25,5% | 8,5% | 9,2% |
África do Sul | Outono | 1987-Q1 | 12 | -44,1% | -42,8% | -8,6% | -44,1% | -14,7% | -18,1% |
Espanha | Aumentar | 2º trimestre de 2007 | 41 | 138,8% | 69,2% | 13,8% | 30,1% | 10,0% | 9,0% |
Espanha | Outono | 2014-Q1 | 27 | -45,5% | -36,0% | -7,2% | -14,1% | -4,7% | -4,5% |
Reino Unido | Aumentar | 1973-Q3 | 14 | 67,4% | * 67,4% | 19,3% | 66,2% | 22,1% | 23,5% |
Reino Unido | Outono | 1977-Q3 | 16 | -35,6% | -29,3% | -5,9% | -28,9% | -9,6% | -11,2% |
EUA | Aumentar | 2006-Q1 | 38 | 92,9% | 54,1% | 10,8% | 35,4% | 11,8% | 7,8% |
EUA | Outono | 4º trimestre de 2011 | 23 | -39,6% | -37,1% | -7,4% | -33,0% | -11,0% | -4,3% |
A tabela é de Oust e Hrafnkelsson (2017) e foi construída usando sua definição de bolha. O conjunto de dados consiste em preços reais trimestrais para 20 países da OCDE de 1970 a 2015. Duração é o número de trimestres desde o último ponto de inflexão (ou desde o início da série de dados). Mudança de preço agregado é a mudança de preço agregado para a duração. * A mudança de preço agregado é do início do período ao pico.
Pequenas bolhas imobiliárias nos países da OCDE 1970-2015
Mudança de preço antes / depois do pico | Mudança de preço antes / depois do pico | Mudança de preço antes / depois do pico | Mudança de preço antes / depois do pico | Mudança de preço antes / depois do pico | |||||
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País | Preço | Picos / depressões | Duração | Agregado | Agregado 5 anos | A. Média 5Y | 3 anos agregados | A. Média de 3 anos | 1 ano |
Bélgica | Aumentar | 1979-Q3 | 31 | 59,6% | 33,4% | 6,7% | 21,2% | 7,1% | 3,9% |
Bélgica | Outono | 1985-Q2 | 23 | -40,4% | -36,8% | -7,4% | -26,5% | -8,8% | -7,1% |
Dinamarca | Aumentar | 1986-Q2 | 14 | 55,8% | 29,9% | 6,0% | 31,5% | 10,5% | 14,0% |
Dinamarca | Outono | 1993-Q2 | 28 | -36,5% | -29,4% | -5,9% | -19,2% | -6,4% | -12,5% |
Dinamarca | Aumentar | 2006-Q3 | 53 | 180,1% | 63,9% | 12,8% | 60,0% | 20,0% | 21,1% |
Dinamarca | Outono | 4º trimestre de 2012 | 25 | -28,5% | -25,0% | -5,0% | -21,1% | -7,0% | -0,7% |
Finlândia | Aumentar | 1974-Q2 | 10 | 28,8% | * 27,9% | 6,6% | 28,5% | 9,5% | 6,8% |
Finlândia | Outono | 1979-Q3 | 21 | -34,0% | -33,8% | -6,8% | -26,6% | -8,9% | -13,5% |
Irlanda | Aumentar | 1980-Q4 | 43 | 44,3% | 44,3% | 8,9% | 29,2% | 9,7% | 5,8% |
Irlanda | Outono | 1987-Q2 | 26 | -35,3% | -29,0% | -5,8% | -25,7% | -8,6% | -7,0% |
Itália | Aumentar | 1981-Q2 | 13 | 40,6% | 26,8% | 5,4% | 36,5% | 12,2% | 19,2% |
Itália | Outono | 1986-Q4 | 22 | -27,8% | -27,6% | -5,5% | -18,5% | -6,2% | -4,8% |
Japão | Aumentar | 1973-Q4 | 15 | 60,9% | * 60,9% | 16,2% | 47,5% | 15,8% | 17,0% |
Japão | Outono | 1977-Q3 | 15 | -34,2% | -32,3% | -6,5% | -31,5% | -10,5% | -17,6% |
Japão | Aumentar | 1990-Q4 | 53 | 79,6% | 37,6% | 7,5% | 22,9% | 7,6% | 9,7% |
Japão | Outono | 2º trimestre de 2009 | 74 | -49,5% | -17,3% | -3,5% | -14,3% | -4,8% | -3,3% |
Coréia | Aumentar | 1979-Q2 | 37 | 88,5% | 88,5% | 17,7% | 72,3% | 24,1% | 5,4% |
Coréia | Outono | 1982-Q2 | 12 | -33,6% | -15,2% | -3,0% | -33,6% | -11,2% | -14,8% |
Coréia | Aumentar | 1991-Q1 | 14 | 34,3% | 27,0% | 5,4% | 25,7% | 8,6% | 8,1% |
Coréia | Outono | 2001-Q1 | 40 | -48,5% | -33,0% | -6,6% | -25,8% | -8,6% | -11,6% |
Espanha | Aumentar | 1978-Q2 | 9 | 29,7% | 40,6% | 8,1% | 24,1% | 8,0% | 12,2% |
Espanha | Outono | 1982-Q4 | 18 | -36,7% | -30,8% | -6,2% | -25,9% | -8,6% | -10,4% |
Espanha | Aumentar | 1991-Q4 | 36 | 142,3% | 102,4% | 20,5% | 34,2% | 11,4% | 10,9% |
Espanha | Outono | 1997-Q1 | 21 | -21,2% | -21,0% | -4,2% | -18,7% | -6,2% | -12,5% |
Suécia | Aumentar | 1990-Q1 | 17 | 46,6% | 42,5% | 8,5% | 35,9% | 12,0% | 8,8% |
Suécia | Outono | 1995-Q4 | 23 | -31,9% | -30,0% | -6,0% | -28,4% | -9,5% | -1,6% |
Suíça | Aumentar | 1973-Q1 | 12 | 27,7% | * 27,7% | 9,2% | 27,7% | 9,2% | 17,7% |
Suíça | Outono | 1976-Q3 | 14 | -28,4% | -26,6% | -5,3% | -27,8% | -9,3% | -10,6% |
Suíça | Aumentar | 1989-Q4 | 53 | 72,1% | 38,1% | 7,6% | 28,7% | 9,6% | 4,6% |
Suíça | Outono | 2000-Q1 | 41 | -38,6% | -27,6% | -5,5% | -21,6% | -7,2% | -8,0% |
Reino Unido | Aumentar | 1989-Q3 | 30 | 103,6% | 77,8% | 15,6% | 58,1% | 19,4% | 10,6% |
Reino Unido | Outono | 1995-Q4 | 25 | -29,3% | -26,6% | -5,3% | -24,7% | -8,2% | -9,4% |
A tabela é de Oust e Hrafnkelsson (2017) e foi construída usando sua definição de bolha. O conjunto de dados consiste em preços reais trimestrais para 20 países da OCDE de 1970 a 2015. Duração é o número de trimestres desde o último ponto de inflexão (ou desde o início da série de dados). Mudança de preço agregado é a mudança de preço agregado para a duração. * A mudança de preço agregada é do início do período até o pico.
Veja também
Para países individuais, consulte:
- Bolha imobiliária australiana - em andamento atualmente
- Bolha imobiliária nos Estados Bálticos
- Bolha imobiliária britânica
- Bolha imobiliária búlgara
- Bolha imobiliária canadense - em andamento atualmente
- Bolha imobiliária chinesa - 2005–2011
- Bolha imobiliária dinamarquesa - 2001–2006
- Bolha imobiliária indiana
- Bolha imobiliária irlandesa - 1999–2006
- Bolha de preços de ativos japoneses - 1986-1991
- Bolha imobiliária libanesa
- Bolha imobiliária da Nova Zelândia - em andamento atualmente
- Bolha imobiliária polonesa - 2002–2008
- Bolha imobiliária romena
- Bolha imobiliária espanhola - 1985–2008
- Bolha imobiliária dos Estados Unidos - 1997–2006