Lei de divulgação de hipotecas residenciais - Home Mortgage Disclosure Act

Lei de divulgação de hipotecas imobiliárias
Grande Selo dos Estados Unidos
Título longo Uma lei para estender a autoridade para a regulamentação flexível de taxas de juros sobre depósitos e contas de ações em instituições depositárias, para estender a Comissão Nacional de Transferências Eletrônicas de Fundos e para fornecer a divulgação de hipotecas residenciais.
Promulgado por o 94º Congresso dos Estados Unidos
Eficaz 31 de dezembro de 1975
Citações
Lei pública 94-200
Estatutos em geral 89  Stat.  1124
Codificação
Títulos alterados 12 USC: Bancos e Bancos
Seções USC criadas 12 USC ch. 29 §§ 2801-2811
Seções USC alteradas 12 USC ch. 3 § 461 e segs.
História legislativa

O Home Mortgage Disclosure Act (ou HMDA , pronunciado HUM -duh ) é uma lei federal dos Estados Unidos que exige que certas instituições financeiras forneçam dados de hipotecas ao público. O Congresso promulgou o HMDA em 1975.

Objetivos

O HMDA surgiu da preocupação do público com a escassez de crédito em certos bairros urbanos. O Congresso acredita que algumas instituições financeiras contribuíram para o declínio de algumas áreas geográficas por não fornecerem financiamento residencial adequado a candidatos qualificados em termos e condições razoáveis. Assim, um dos objetivos do HMDA e do Regulamento C é fornecer ao público informações que ajudem a mostrar se as instituições financeiras estão atendendo às necessidades de crédito habitacional dos bairros e comunidades em que estão localizadas. Um segundo objetivo é ajudar os funcionários públicos a direcionar os investimentos públicos do setor privado para áreas onde são necessários. Finalmente, as emendas do FIRREA de 1989 exigem a coleta e divulgação de dados sobre as características do solicitante e do mutuário para auxiliar na identificação de possíveis padrões de empréstimo discriminatórios e na aplicação de estatutos antidiscriminação.

Como o nome indica, HMDA é uma lei de divulgação que depende do escrutínio público para sua eficácia. Não proíbe qualquer atividade específica dos credores, e não estabelece um sistema de cotas de empréstimos hipotecários a serem feitos em qualquer Área Estatística Metropolitana (MSA) ou outra área geográfica definida pelo Escritório de Gestão e Orçamento.

Quem relata os dados do HMDA?

As instituições financeiras dos EUA devem relatar os dados do HMDA ao seu regulador se atenderem a certos critérios, como ter ativos acima de um limite específico. Os critérios são diferentes para instituições depositárias e não depositárias e estão disponíveis no site do FFIEC. Informações adicionais sobre a cobertura institucional e transacional para a coleta de dados do HMDA dos anos de 2017 e seguintes podem ser encontradas na página de implementação do regulamento do CFPB. Os conjuntos de dados contendo informações sobre os repórteres do HMDA são o Painel do HMDA e a Folha de transmissão do HMDA.

Em 2012, havia 7.400 instituições que relataram um total de 18,7 milhões de registros HMDA.

Detalhes da lei

As empresas cobertas pelo HMDA são obrigadas a enviar um Registro de Solicitação de Empréstimo (LAR) ao FFIEC por meio do CFPB, que atua como o processador do HMDA. O LAR deve conter os dados descritos no Guia de Instruções de Arquivamento (FIG) para o ano de coleta relevante para todos os pedidos ou empréstimos cobertos.

Recolha de dados HMDA

Para dados de anos anteriores a 2017, as instituições que relataram foram obrigadas a enviar seus LARs até 1º de março ao Federal Reserve Board em nome do Federal Financial Institutions Examination Council (FFIEC), um órgão interagências com autoridade para administrar o HMDA. De acordo com a Lei de Reforma e Proteção ao Consumidor Dodd-Frank Wall Street , a partir de 2018 os dados do HMDA deveriam ser enviados ao Consumer Financial Protection Bureau por meio de um portal online denominado Plataforma HMDA. O primeiro ano de dados enviados por meio desse processo foi 2017.

O Dodd-Frank expandiu os campos de dados coletados sob o HMDA para fornecer melhor visibilidade regulatória e pública nos mercados de hipotecas. Algumas mudanças incluem:

  • a opção para candidatos e mutuários de autorrelatar informações de raça e etnia em formato desagregado. A coleta de dados de raça e etnia exige uma isenção específica do Regulamento B, que implementa a Lei de Oportunidades Iguais de Crédito (ECOA).
  • outros dados demográficos expandidos
  • dados expandidos sobre recursos e tipos de empréstimos
  • uso do Identificador de Entidade Legal (LEI) como um identificador primário para repórteres do HMDA
  • uso do Identificador de Empréstimo Universal (ULI), a menos que reivindique isenção parcial, que incorpora um dígito de verificação para precisão
  • mudanças em unidades de medida ou enumerações para campos previamente coletados

Em nome do FFIEC, o CFPB mantém um guia de conformidade HMDA que está publicamente disponível e contém informações sobre como e o que relatar na coleta de dados. Ferramentas adicionais são disponibilizadas pelo FFIEC para facilitar o cumprimento do Regulamento C.

A Lei de Crescimento Econômico, Alívio Regulatório e Proteção ao Consumidor permitiu que pequenos bancos reivindicassem isenções parciais de relatar certos campos de dados se suas classificações da Lei de Reinvestimento da Comunidade não fossem baixas e estivessem abaixo de certas contagens para atividades hipotecárias.

Dados coletados no LAR

Conteúdo da coleta de dados HMDA para 2017 e anteriores:

  • A data de aplicação
  • O tipo de empréstimo (empréstimo convencional, empréstimo FHA , VA empréstimo ou um empréstimo garantido pelo Farmers Home Administration )
  • O tipo de propriedade envolvida (unifamiliar, multifamiliar)
  • O objetivo do empréstimo (compra de casa, reforma da casa, refinanciamento)
  • Ocupação do proprietário da propriedade (ocupada pelo proprietário ou não ocupada pelo proprietário)
  • O valor do empréstimo
  • Se o aplicativo foi ou não um pedido de pré-aprovação
  • O tipo de ação realizada (aprovado, negado, retirado, etc.)
  • A data da ação realizada
  • A localização (estado, condado, MSA e setor censitário ) da propriedade
  • A etnia (hispânica ou não hispânica) do (s) tomador (es)
  • A raça do (s) tomador (es)
  • O sexo do (s) mutuário (s)
  • A receita anual bruta do (s) mutuário (s)
  • Se o empréstimo foi posteriormente vendido no mercado secundário , o tipo de entidade que o comprou
  • Caso o empréstimo tenha sido negado, o motivo da negação (campo opcional para entidades não reguladas pela Controladoria da Moeda )
  • Rate Spread (Rate Spread é a diferença entre o APR do empréstimo e o APOR da semana em que a taxa de juros foi bloqueada)
  • Se o empréstimo está ou não sujeito à Lei de Propriedade de Casa e Proteção de Patrimônio de 1994
  • Status da garantia do empréstimo (1ª ou 2ª garantia)


Conteúdo novo ou alterado da coleta de dados HMDA para 2018 e em diante:

  • Pontuação de crédito;
  • Identificação do NMLS do originador do empréstimo;
  • Canal de aplicação;
  • Idade do candidato ou co-candidato;
  • Rácio do valor combinado do empréstimo (CLTV);
  • Rácio dívida / rendimento (DTI) do mutuário;
  • Encargos de originação pagos pelo mutuário;
  • Pontos e taxas;
  • Pontos de desconto;
  • Créditos do credor;
  • Prazo do empréstimo;
  • Penalidades de pré-pagamento;
  • Recursos de empréstimos não amortizáveis;
  • Taxa de juro; e
  • Spread de taxa para todos os empréstimos.

Publicação de dados HMDA e produtos relacionados

Os produtos de dados HMDA são hospedados em nome do FFIEC pelo Federal Reserve Board para coletas de dados HMDA para 2016 e anteriores e o CFPB para coletas HMDA 2017 e posteriores. Além disso, arquivos históricos anteriores a 2014 podem ser encontrados no site da National Archives and Records Administration (NARA). Os arquivos NARA incluem os conjuntos de dados Final e Ultimate. Os conjuntos de dados finais incluem um ano de reenvios e submissões tardias por repórteres do HMDA e os arquivos do Ultimate contêm dois anos de dados atrasados ​​e reenviados. Os arquivos NARA incluem os agregados estatísticos coletados antes de 1990, os dados de nível de transação coletados em 1990 em diante e os relatórios de agregação e divulgação produzidos a partir desses dados. Os relatórios agregados e de divulgação foram modificados em 2018 devido a mudanças no Regulamento C.

A fim de determinar quais dados de nível de transação seriam tornados públicos nas coleções de HMDA de 2018 em diante, o CFPB usou um método de teste de equilíbrio que pesou a utilidade pública dos dados contra o potencial de dano ao consumidor. A aplicação do teste de balanceamento resultou em alguns campos sendo suprimidos e outros sendo modificados a fim de proteger a privacidade do solicitante e do tomador.

Os conjuntos de dados do HMDA são publicados anualmente e incluem o Registro de Solicitação de Empréstimo (LAR), a Folha de Transmissão (TS) e o Painel. O LAR contém dados de nível de transação que foram cobertos pelo Regulamento C durante o ano de coleta. O LAR é um dos poucos conjuntos de dados que contém dados de aplicativos, bem como hipotecas originadas, o que permite o cálculo de taxas de negação e deve ser contabilizado na análise de dados HMDA. A Folha de Transmissão contém informações auto-relatadas relacionadas aos repórteres do HMDA. O Painel é uma compilação de dados regulatórios relacionados a uma instituição que é usada para traçar o perfil de repórteres do HMDA por grupo de pares, como por tamanho de ativo ou por status de depositário, e fornece identificadores que vinculam a outros conjuntos de dados, como o CRA e as Informações Nacionais Centro . As publicações iniciais do conjunto de dados são chamadas de LAR modificado e estão disponíveis em 31/03 de cada ano civil. No final do ano, conjuntos de dados adicionais são publicados, incluindo o Snapshot, uma cópia pontual do HMDA de todos os três conjuntos de dados HMDA anuais e arquivos dinâmicos, TS e LAR que são atualizados semanalmente.

O HMDA Data Browser foi lançado como uma ferramenta de acesso para as coleções de HMDA de 2018 em diante. O Data Browser permite a filtragem por localização geográfica, incluindo estado, MSA e condado, relator HMDA, por LEI ou nome e até dois campos de dados adicionais. O navegador de dados também permite acesso via API.

Uso de dados HMDA em análise de empréstimo justo

Os dados do HMDA podem ser usados ​​para identificar indicadores de discriminação potencial de hipotecas, no entanto, o HMDA não contém dados suficientes para fazer determinações conclusivas em relação à discriminação. É importante compreender que, em todos os casos de possível discriminação, a investigação regulatória básica gira em torno de se um empréstimo foi negado a uma classe protegida de pessoas ou se foram oferecidos termos diferentes por razões diferentes das características objetivamente aceitáveis ​​(por exemplo, renda, garantia).

  • Se uma instituição recusar uma porcentagem desproporcional de pedidos de certas raças (por exemplo, afro-americanos), etnias (por exemplo, hispânicos) ou gêneros (geralmente mulheres), há razão para suspeitar que a instituição pode estar discriminando essas classes de mutuários por negando-lhes crédito injustamente. Essa discriminação é ilegal nos Estados Unidos. Embora bem documentado durante o período de domínio do banco local na história americana, o surgimento de instituições financeiras em massa desde o início da década de 1990 levou ao aumento do escrutínio do investidor em relação aos lucros e, portanto, a uma probabilidade menor de que um banco possa subsidiar tal discriminação direta por renúncia à originação de empréstimos. No entanto, vários estudos recentes usando dados do HMDA ainda detectam disparidades raciais e étnicas na atividade de empréstimo, mesmo quando fatores como renda são contabilizados estatisticamente.
  • Se uma instituição tem uma porcentagem desproporcionalmente baixa de pedidos de certas raças (por exemplo, afro-americanos), etnias (por exemplo, hispânicos) ou gêneros (geralmente mulheres), então há motivos para suspeitar que a instituição pode estar discriminando essas classes de mutuários ao desencorajar injustamente de se candidatarem a empréstimos hipotecários. Essa discriminação é ilegal nos Estados Unidos. No entanto, há tensão nessa arena entre as tentativas dos bancos de atrair tomadores de empréstimo de alta qualidade e até que ponto a qualidade do tomador corresponde a um status protegido. Este tipo de monitoramento, no entanto, tem sido particularmente eficaz na redução da discriminação implícita ou baseada em referência, onde um órgão discriminatório, por exemplo, um clube esportivo local que discretamente favorece uma associação totalmente branca, é invocado para recomendar candidatos. Os bancos agora têm medo de entrar em tais relacionamentos, na medida em que expõem o credor à responsabilidade associada ao comportamento discriminatório da organização parceira.
  • Se uma instituição tem uma porcentagem desproporcionalmente baixa de inscrições de certas áreas, em comparação com as áreas imediatamente ao redor da área em questão, então há razão para suspeitar que a instituição está se engajando no redlining. No entanto, observe que poucos bancos estão violando as cláusulas de redlining, já que muitos modelos de preços ou aprovação considerados legalmente válidos são movidos por fatores com o efeito implícito de áreas geográficas de redlining se essas áreas contiverem um número desproporcional de tomadores de empréstimo mal qualificados . Em vez disso, o redlining deve ser bastante aberto para chamar a atenção (por exemplo, usando CEPs como critério de empréstimo).
  • Se houver uma prevalência desproporcional de empréstimos a juros altos para certas classes de tomadores (por exemplo, hispânicos ou mulheres), com outros atributos iguais, então há uma razão para suspeitar que a instituição está se envolvendo em discriminação baseada em preços. Esta é a área mais ativa de monitoramento de conformidade com relação aos dados do HMDA, uma vez que as políticas de gerenciamento de risco em muitas instituições financeiras são rápidas em identificar discriminação direta por parte dos agentes de crédito (ou seja, negações com base em uma categoria protegida).

Simultaneamente, essa área é o rifesto de contenção com relação a reclamações discriminatórias, uma vez que existem razões de mercado para cobrar uma alíquota mais alta que podem apresentar padrões discriminatórios. Por exemplo, um oficial de crédito pode consultar os candidatos para ver se eles se inscreveram e foram aprovados para um empréstimo em algum outro banco. A taxa para aqueles que podem produzir a oferta de outra instituição pode então ser ajustada de acordo para permanecer competitiva. No entanto, se um determinado grupo étnico tem menos probabilidade de "pesquisar" a melhor taxa, então a mera aplicação desse princípio - que, de outra forma, é não discriminatório na intenção - pode produzir efeitos discriminatórios. Muitas disputas entre credores e reguladores no contexto da discriminação de preços estão relacionadas a esses cenários. Mais uma vez, o teste decisivo é se a característica objetiva usada para diminuir ou aumentar a taxa de hipoteca de um determinado grupo é substantiva por si mesma no que diz respeito ao risco ou lucratividade do empréstimo potencial, em vez de mera representação para discriminação racial .

Referências

links externos