Despejo - Eviction

Erik Henningsen pintura de despejo realizada pela Galeria Nacional da Dinamarca 0,1892

RIC e Hussardos em um despejo - Irlanda 1888

Dois homens com filhos, sendo despejados, estão com seus pertences na calçada, por volta de 1910, no Lower East Side de Nova York .

O despejo é a remoção de um inquilino de um imóvel alugado pelo proprietário . Em algumas jurisdições, também pode envolver a remoção de pessoas de instalações que foram executadas por um credor hipotecário (frequentemente, os proprietários anteriores que não cumpriram a hipoteca).

Dependendo das leis da jurisdição , despejo também pode ser conhecida como detentora ilegal , posse resumo , desapossar resumo , processo resumo , detentora forçada , ejectment e reintegração de posse , entre outros termos. No entanto, o termo despejo é o mais comumente usado nas comunicações entre o proprietário e o inquilino. Dependendo da jurisdição envolvida, antes que um inquilino possa ser despejado, o proprietário deve ganhar uma ação de despejo ou prevalecer em outra etapa do processo legal. Deve-se ter em mente que o despejo , assim como a expulsão e alguns outros termos relacionados, tem significados precisos apenas em certos contextos históricos (por exemplo, sob a lei consuetudinária inglesa de séculos anteriores) ou com respeito a jurisdições específicas . Na prática e nos procedimentos atuais, tem havido uma grande variação no conteúdo desses termos de jurisdição para jurisdição.

Os aspectos legais, procedimentos e disposições para despejo, seja qual for o nome, variam até mesmo entre países ou estados com estruturas jurídicas semelhantes.

O processo de despejo

Diagrama de fluxo do processo de despejo na Colúmbia Britânica, Canadá

A maioria das jurisdições não permite que o locador despeje um inquilino sem primeiro tomar uma ação legal para fazê-lo (comumente referido como um despejo de " autoajuda "; tais ações incluem mudança de fechaduras, remoção de itens das instalações ou encerramento de serviços de utilidade). Esses despejos são geralmente ilegais a qualquer momento durante o processo (inclusive depois que o proprietário ganha um processo de despejo); um inquilino que enfrente tais medidas pode processar o proprietário. No entanto, despejos de autoajuda podem ser permitidos em algumas jurisdições quando inquilinos comerciais estão envolvidos, ao contrário de inquilinos residenciais.

Perceber

Antes de entrar com um processo de despejo no tribunal, geralmente o locador deve fornecer uma notificação por escrito ao inquilino (normalmente chamada de notificação para desistir ou notificação para desocupar ). Os decretos residenciais e comerciais criaram jurisdições que impedem os proprietários de tomar qualquer medida que possa forçar um inquilino a sair de suas instalações. Essas ações incluem, mas não estão limitadas a, força e ameaças, remoção de serviços essenciais, demolição de propriedade ou interferência com fechaduras de entrada.

Processo e julgamento

Se os restos do inquilino em posse da propriedade após a notificação para desocupar expirou, o proprietário pode, então, servir o inquilino com uma ação judicial .

Dependendo da jurisdição, o inquilino pode ser solicitado a enviar uma resposta por escrito até uma data específica, após a qual outra data é definida para o julgamento . Outras jurisdições podem simplesmente exigir que o inquilino compareça ao tribunal em uma data especificada. Os casos de despejo costumam ser acelerados, pois a questão é sensível ao tempo (o locador perde a renda do aluguel enquanto o locatário permanece na posse). Um julgamento com júri pode ser solicitado por qualquer uma das partes, no entanto, até o final dos anos 2000, isso era muito incomum.

Muitos dos réus no caso de despejo não comparecem ao tribunal. Em muitas cidades importantes, incluindo Milwaukee, até 70% dos réus não comparecem. Nos tribunais de algumas áreas urbanas apenas 10% dos réus compareceram.

Remoção da propriedade

Conforme mencionado acima, a maioria das jurisdições não permite que um locador despeje um inquilino sem que uma ação legal seja tomada primeiro, mesmo se o locador for bem-sucedido no tribunal.

Em vez disso, o locador teria de obter um mandado de posse do tribunal e apresentá-lo ao policial competente . O oficial então afixa um aviso para o inquilino na propriedade, informando que ele removerá o inquilino e quaisquer outras pessoas da propriedade, embora algumas jurisdições não apliquem a ação judicial se, naquele dia, houver mau tempo.

Com a retirada do inquilino ocorre também a retirada de seus pertences pessoais. Se o inquilino deixar algo de valor, existe um costume (mas nenhuma lei em algumas jurisdições) para o proprietário guardar seus pertences deixados para trás por 30 dias. Após esses 30 dias, o proprietário pode vender o imóvel que ficou para trás, geralmente em um leilão, para saldar qualquer atraso de aluguel em atraso.

Despejos sem culpa

Um despejo sem culpa ocorre quando um locador tenta recuperar a posse de um imóvel alugado de acordo com as leis que não exigem que ele alegue qualquer culpa por parte do inquilino, como falta de pagamento do aluguel, perturbação aos vizinhos ou outros inquilinos do edifício , ou violação dos termos de arrendamento. Em muitas jurisdições, um arrendamento à vontade , ao contrário de um arrendamento a prazo, pode ser encerrado a qualquer momento com um mínimo de trinta dias de aviso ao inquilino, embora algumas jurisdições exijam períodos de aviso mais longos.

À medida que a gentrificação e o repovoamento dos centros urbanos por residentes mais ricos acontecem, os despejos sem culpa são usados como uma ferramenta para deslocar inquilinos em cidades com controle de aluguel . Na Califórnia, por exemplo, a Lei Ellis permite o despejo de inquilinos com aluguel controlado se o proprietário não pretende mais alugar nenhuma parte de um prédio de apartamentos (ou seja, os proprietários não podem ser obrigados a alugar). O Ellis Act foi aplicado a locações em San Francisco, Santa Monica e Los Angeles.

Despejos de justa causa

Algumas áreas têm leis de "justa causa de despejo", que evitam despejos por motivos diferentes de uma lista aprovada. Por exemplo, a lei de Seattle, Washington , exige uma ordem judicial (e, em alguns casos, assistência para realocação) e permite despejos para:

Falha no pagamento do aluguel ou atrasos no pagamento após advertência por escrito mais de quatro vezes por ano
O inquilino não corrigiu uma violação do contrato de locação ou das leis relativas a perturbações públicas, saneamento, negócios ilegais ou faz com que sejam emitidos avisos habitualmente com as correcções feitas
A família do proprietário está se mudando para a unidade, e nenhuma outra unidade adequada está disponível
A venda de uma casa unifamiliar
Funcionários inquilinos que não são mais funcionários
Renovação, demolição ou conversão para uso não residencial
Violação de um requisito legal, como adequação do edifício ou número de ocupantes
Inquilinos que moram com o dono
Se crimes relacionados com drogas ou saúde e segurança são cometidos (pelo inquilino ou com o consentimento do inquilino) na propriedade, rua ou propriedades vizinhas

A lei de Massachusetts permite que os proprietários despejem inquilinos alugados apenas se uma das três condições for atendida:

Falta de pagamento de aluguel
Violação dos termos do contrato de locação pelo inquilino
Danos excessivos causados à propriedade alugada pelo locatário ou pessoas sob o controle do locatário

Assédio imobiliário

Assédio imobiliário é o uso de técnicas de assédio moral (bullying em grupo) por especuladores imobiliários para expulsar de forma construtiva ou forçada um residente legal ou proprietário de sua residência. As Nações Unidas reconheceram o mobbing imobiliário como uma causa mundial de despejo forçado. O mobbing de imóveis (também conhecido como mobbing de propriedades) é reconhecido como um problema na Europa e particularmente na Espanha. Está associada à especulação imobiliária e à rápida gentrificação .

Países

Estados Unidos

Nos Estados Unidos da América, as regras para despejos e o processo de despejo são determinados pelas regras estaduais, locais e municipais.

Austrália

Se o locatário tiver um contrato de prazo fixo e seu contrato estiver chegando ao fim, o locador será obrigado a dar-lhe um aviso válido para desocupar. O período deste aviso varia de estado para estado. Se o inquilino não cooperar com os parâmetros de um aviso de despejo, o pedido é feito ao Tribunal de Locação para a posse do imóvel.

Um locador não pode despejar legalmente um inquilino sem obter uma Ordem de Posse e um Mandado de Posse. Um Mandado de Posse instrui a polícia a despejar um inquilino da propriedade. A polícia então contata o agente para marcar um horário para ir até a propriedade, ver os inquilinos fora do local, mudar as fechaduras e formalmente tomar posse. O despejo deve ser sempre executado pela polícia; o proprietário não pode despejar os próprios inquilinos. Tomar a lei em suas próprias mãos e deixar de agir de acordo com a legislação pertinente em jurisdição acarretará em penalidades para o locador.

Em 29 de março de 2020, o primeiro-ministro Scott Morrison revelou que os governos estaduais e territoriais irão colocar uma moratória nas expulsões de pessoas como resultado de dificuldades financeiras causadas pela pandemia COVID-19 . O governo disse que essas medidas deveriam durar pelo menos seis meses.

Impactos sobre os despejados

Às vezes, há problemas de comunicação para quando a data real de despejo é decidida, deixando alguns despejados totalmente mal preparados, sem nada embalado quando o xerife chega. Isso pode levar a uma experiência semelhante à de uma caixa de Skinner, já que os despejados às vezes tentam "montar" o despejo. (Isso às vezes é causado pela negação .)

Pessoas despejadas apresentam taxas mais altas de: depressão , ansiedade , hipertensão , transtorno de estresse pós-traumático (PTSD) e até suicídio. O processo de despejo pode levar muito tempo (potencialmente meses) e isso pode deixar o despejado em um estado de alto estresse, o que o torna mais suscetível a doenças causadas pelo estresse. Mesmo depois de anos, estudos mostram que os despejados são menos felizes, otimistas e enérgicos do que aqueles que não foram despejados.

Ser despejado pode aumentar as taxas de perda de empregos. Na verdade, alguém tem 15% mais chances de ser despedido depois de sofrer o despejo. Isso pode levar a um ciclo em que o despejo dificulta o trabalho, mas o não funcionamento pode levar ao despejo.

Os despejados muitas vezes acabam se mudando para moradias de pior qualidade, como casas superlotadas. Por exemplo, um estudo que analisou Milwaukee, Wisconsin, descobriu que os locatários que haviam se mudado involuntariamente de uma residência anterior tinham 25% mais probabilidade de ter problemas de moradia de longo prazo do que seus colegas que haviam se mudado apenas voluntariamente.

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